“Locazioni commerciali: gli adempimenti per i ritardi
Nelle locazioni ad uso commerciale, cessato il rapporto, il locatore spesso non paga o non offre di pagare l’indennità per la perdita dell’avviamento ed il conduttore rifiuta la restituzione dell’immobile.
Questa situazione richiama l’applicazione di norme diverse: l’articolo 69 della Legge 392/78, che condiziona il rilascio dell’immobile all’avvenuta corresponsione dell’indennità; e l’articolo 1591 cc, secondo il quale il conduttore è tenuto a corrispondere il convenuto fino alla riconsegna.
Sul punto è stato affermato che, sino a quando non sia effettuata dal locatore l’offerta reale dell’indennità in questione, il conduttore ha il diritto di restare nell’immobile.
Ciò comporta il venir meno della mora e l’obbligo di corrispondere, per il periodo di detenzione dalla scadenza del contratto, un compenso superiore al canone stabilito nel risolto contratto locativo.
E’ evidenziata l’interdipendenza delle due obbligazioni che rende ognuna non esigibile in assenza della contemporanea offerta dell’altra e, quindi, legittimo il ricorso all’eccezione di inadempimento.
L’effetto è duplice: consente all’inquilino di utilizzare l’immobile a fronte solo degli obblighi periodici ed esclude uno sfasamento nel tempo dei due adempimenti, attesa la quasi contestualità degli stessi.
Si è ritenuto che, in mancanza di offerta dell’indennità di avviamento, il conduttore può rifiutare la riconsegna e continuare ad utilizzare il bene versando solo il canone precedentemente dovuto.
Al proprietario dell’immobile sarà sufficiente offrire il versamento a fronte della riconsegna; in caso contrario, mantenendo l’importo dovuto a disposizione dell’inquilino, potrà agire anche per il risarcimento del maggior danno.
Gianluca Stanzione
dal Notiziario CLAAI – Dicembre 2001